土地被污染后,如何评估土地价值?

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  小资家2天前我要分享

  身为“广东四小虎”之首的东莞市,号称“世界工厂”,城镇化率高达91.02%,目前已名列新一线城市。多处光环的背后,隐藏的是环境承载的眼泪。过去几十年,粗放式的经济发展模式导致土地过度开发和低效利用,土地污染现象比较普遍。随着人们法律意识的提高,由此引起关于污染土地价值的司法诉讼案件也日益增多。

  讨论污染土地价值评估之前,我们应明确污染土地的定义,国际上对于污染土地还存在争议,我们引用欧洲比较流行的概念就是“污染土地是这样一种土地,它所包含的物质,当有足够数量和浓度时,可能对人身健康、环境和其他目标产生直接或间接的危害”;在北美则是用褐地来代替这一概念。由于污染土地存在环境风险,人们尽可能规避此类土地,使其背负了“污名”,即污染土地按照一定标准被清理后,心理影响也不会立即消失。

  在东莞市北部地区(水乡片区),存在大量的电镀、漂洗、印染、造纸行业,污染土地表现尤为突出,尽管政府逐步取缔此类行业,但是由于发展和环境的矛盾冰冻三尺非一日之寒,产业转型还需一定时日。因为市场需求端的存在,部分污染行业出现了以环保基地的形式聚集在一起,环保基地是准入的,拿地除了交纳出让金以外还需要交纳“门票”,15亩的工业用地需缴纳几百万“门票”,而且每年环保管理费的额度也不低。

  目前水乡片区的环保基地寥若晨星,土地资源污染现象还普遍存在,针对近几年我们在司法鉴定评估中遇到的污染土地价值相关问题,提出一些方法及思路,仅做抛砖引玉。我们主要探讨收益还原法、成本逼近法两种评估方法。

  

  1、收益还原法

  土地租赁案例可以在相关平台和数据机构获取,也可以通过房地产租金剥离建筑物部分来求取土地租金。在对污染土地价值评估,我们技术思路是考虑污染因素对纯收益的负面影响。直接影响是污染清理费用,可以向环境监测治理机构寻求协助,量化污染清理费用并不难,得出污染清理费用后,并考虑污染清理周期,按现金流折现可以算出污染因素对纯收益直接影响。间接的影响即污名效应,污名效应即人们规避污染土地的心理,这种无形价值损失会随时间的流逝而慢慢消亡,目前有大量土壤修复环保机构,其检测报告往往被大众认可。

  根据检测报告的治理周期,一般在治理周期给予考虑,即在治理周期通过增加资本化率的方法考虑污名效应(无形价值损失),通常治理周期会高于污染清理周期,因此可以根据污染性质、程度、范围、风险结合检测报告来确定资本化率的增加值,具体可以通过模糊数学用矩阵分析来确定,也可以通过回归方程式建模做线性分析来确定,其目的都是为了把定性分析转定量分析。治理周期以外的土地剩余年限恢复正常的资本化率。计算出污染因素对纯收益的减损后,按正常的收益法可求出污染土地的价值。

  2、成本逼近法

  成本逼近法以取得和开发土地所耗费的各项客观费用之和为主要依据,加上客观的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益等确定土地价格的方法。

  污染土地价值一般采用累减法,即正常土地价值减去污染土地清理和修复费用、污名效应(无形价值损失)、环境责任费用,污染土地清理和修复费的量化过程与上述收益法里面处理方式相同,在此不再赘述。

  污名效应的确定本身存在定性分析的层面,在成本逼近法一般采用国外学者提出的双倍效应法(即环境责任费用的2倍),环境责任费用是一系列不可预见费,包括对人身健康损害的赔偿或额外支付的环境保险费用等,可参考当地环保政策进行确定。

  总之,随着法律机制的健全,人们法律意识和环保意识的增强,污染土地及房地产的价值影响也会愈发明显,我们估价人对此类评估业务任重而道远。

  声明:本文内容及观点仅供参考,不构成任何投资建议

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  身为“广东四小虎”之首的东莞市,号称“世界工厂”,城镇化率高达91.02%,目前已名列新一线城市。多处光环的背后,隐藏的是环境承载的眼泪。过去几十年,粗放式的经济发展模式导致土地过度开发和低效利用,土地污染现象比较普遍。随着人们法律意识的提高,由此引起关于污染土地价值的司法诉讼案件也日益增多。

  讨论污染土地价值评估之前,我们应明确污染土地的定义,国际上对于污染土地还存在争议,我们引用欧洲比较流行的概念就是“污染土地是这样一种土地,它所包含的物质,当有足够数量和浓度时,可能对人身健康、环境和其他目标产生直接或间接的危害”;在北美则是用褐地来代替这一概念。由于污染土地存在环境风险,人们尽可能规避此类土地,使其背负了“污名”,即污染土地按照一定标准被清理后,心理影响也不会立即消失。

  在东莞市北部地区(水乡片区),存在大量的电镀、漂洗、印染、造纸行业,污染土地表现尤为突出,尽管政府逐步取缔此类行业,但是由于发展和环境的矛盾冰冻三尺非一日之寒,产业转型还需一定时日。因为市场需求端的存在,部分污染行业出现了以环保基地的形式聚集在一起,环保基地是准入的,拿地除了交纳出让金以外还需要交纳“门票”,15亩的工业用地需缴纳几百万“门票”,而且每年环保管理费的额度也不低。

  目前水乡片区的环保基地寥若晨星,土地资源污染现象还普遍存在,针对近几年我们在司法鉴定评估中遇到的污染土地价值相关问题,提出一些方法及思路,仅做抛砖引玉。我们主要探讨收益还原法、成本逼近法两种评估方法。

  

  1、收益还原法

  土地租赁案例可以在相关平台和数据机构获取,也可以通过房地产租金剥离建筑物部分来求取土地租金。在对污染土地价值评估,我们技术思路是考虑污染因素对纯收益的负面影响。直接影响是污染清理费用,可以向环境监测治理机构寻求协助,量化污染清理费用并不难,得出污染清理费用后,并考虑污染清理周期,按现金流折现可以算出污染因素对纯收益直接影响。间接的影响即污名效应,污名效应即人们规避污染土地的心理,这种无形价值损失会随时间的流逝而慢慢消亡,目前有大量土壤修复环保机构,其检测报告往往被大众认可。

  根据检测报告的治理周期,一般在治理周期给予考虑,即在治理周期通过增加资本化率的方法考虑污名效应(无形价值损失),通常治理周期会高于污染清理周期,因此可以根据污染性质、程度、范围、风险结合检测报告来确定资本化率的增加值,具体可以通过模糊数学用矩阵分析来确定,也可以通过回归方程式建模做线性分析来确定,其目的都是为了把定性分析转定量分析。治理周期以外的土地剩余年限恢复正常的资本化率。计算出污染因素对纯收益的减损后,按正常的收益法可求出污染土地的价值。

  2、成本逼近法

  成本逼近法以取得和开发土地所耗费的各项客观费用之和为主要依据,加上客观的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益等确定土地价格的方法。

  污染土地价值一般采用累减法,即正常土地价值减去污染土地清理和修复费用、污名效应(无形价值损失)、环境责任费用,污染土地清理和修复费的量化过程与上述收益法里面处理方式相同,在此不再赘述。

  污名效应的确定本身存在定性分析的层面,在成本逼近法一般采用国外学者提出的双倍效应法(即环境责任费用的2倍),环境责任费用是一系列不可预见费,包括对人身健康损害的赔偿或额外支付的环境保险费用等,可参考当地环保政策进行确定。

  总之,随着法律机制的健全,人们法律意识和环保意识的增强,污染土地及房地产的价值影响也会愈发明显,我们估价人对此类评估业务任重而道远。

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